[tabby title=”买房面面观(1)”]
连续写了5期《如何作遗产规划？》，今天改写轻松一点的，谈谈我的客户和我自己买房子的一些心得和体会，供大家参考。
这几年美国经济持续繁荣，股市也牛气冲天（4月以后开始下跌）。有工作有积蓄，人们就要买房置产了，自来信奉“有土斯有财”的华人更是如此。拥有自己的房子不仅住得舒服，也是实现美国梦的重要指标。所以华人在工作二、三年后就开始寻觅自己的“梦之屋”。
1）买多少钱的房子。房子当然是越贵越好，Yard也是越大的越好。许多客户跟我说现在是看上的房子买不起，买的起的房子看不上。买什么样的房子当然要根据自己的经济能力。便宜的，你觉得不理想、不满意；太贵了，又负担太重。而且买房子都要借Mortgage。Mortgage公司自己有一套公式可以计算你能负担多少的 Mortgage，超过这个标准，他们也不会借给你。一般来说，房价不应超过夫妻俩毛收入的三倍以上。如果你们收入10万美元，买30万美元的房子比较合理。当然如果你积蓄了大量Cash，能一次性付20%甚至30%的头款（Down Payment），你可以买更贵一点的房子。
2）Location。房子价钱定下来后就是到哪去买了。一般认为买房子的第一要素是位置（Location）。交通是否方便，离工作单位远近，学区好坏以及治安情况都是重点考虑的因素。Location不好关系到房屋是否能保值，是否能升值。就华人来说，第一考虑的是学区的好坏。学区好不仅能保证子女有良好的教育环境，也是保障房子升值的最重要的因素。新州华人有十几万，但购买房屋的大都集中在几个学区良好的Township，如南部的Cherry Hill，中部的 Plainsboro，Princeton，West Windsor，Edison，Bridgewater，Montgomery，Marboro以及北部的Bergen郡。
3）通过谁来买？一般来说买旧房子要通过Realtor，他/她带你到处看房子，直到你满意为止。Realtor对你不收费，房子卖出去后，卖房的人要给Realtor佣金。如果你想买旧房子，一个有经验又耐心的Realtor会给你帮助和指点。但如果看了几次房子又不跟他/她买，你会觉得欠他/她什么，有心理负担。不想买旧房子，又没有时间到处看新房子，可以上到网上，到 www.builder.com，把Location，价位以及要求都输进去。它就会告诉你符合要求的房子哪里有，价格、联络电话等。
买房子是一件费时、费心的事。有人看了半年、一年也未找到合适的。我最长的一个客户看了二年半，刚看的时候25万，买下来时变成32万。我因没有时间，只看了三个地方Lawrenceville，Plainsboro和Montgomery，前后一个月就定下来了，可谓速战速决，我只考虑四个因素：价格是否符合预算，Location（主要指学区），房屋设计是否合意以及风水。
4）风水。命相与风水是中国传统文化中最深奥也最神秘的部分。随着时代的发展和人们居住环境的改变，古老的风水学也在不断地变化和革新。现代住家风水实际上就是住家环境学，研究居住房屋内部布局与外部环境的好坏及其对居住者的影响，以求趋吉避凶。从方位上说，房子最好是朝南，朝东也可以，较次的朝西，最差的是朝北。
（未完待续）
(11/10/2000)
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南方属火，表示太阳高升，接近正午，显示事物处于鼎盛和高峰期。而且坐北朝南的房子冬暖夏凉，为大多数人所爱。东方属木，是太阳升起的方向，此方位有生气，欣欣向荣。朝东的房子要避免面临有水的地方。如果正东方附近有枯树，则是大凶，要竭力避免。西方属金，表示太阳偏西，走向尽头，而且朝西的房子有西晒的问题，很多人不喜欢。但西向的房子如果对着海面、湖泊或池塘，则认为风水非常好。北方太阳照不到，代表黑暗与寒冷，所以一般人不喜欢朝北的房子。但朝北的房子附近若有大树，则属大吉。朝北的房子不能有水，像屋前面临海洋、湖泊或池塘，要尽力避免。因为北方属水，再朝向水，水太多就会泛滥，是为不吉。
除房子的朝向外，房子本身所处的地势和位置很重要。一般来说“高绝”、“低通”、“灵煞”和“畸灵”之地不宜盖房居住。高绝之地指山顶最高之处，由于遭八面风吹拂，其气飘散。而且高绝之地无依无靠，易招人妒，也易招引盗贼。古人说高处不胜寒是有道理的。所谓低通之地指山脚下低凹之处，低凹之处属阴，多为阴灵集中及作祟之地，对居家之人非常不利。所谓灵煞之地主要指该地过去曾作过寺庙、医院、坟墓、古战场、刑场或凶杀案的现场，为亡灵或邪灵居留出没之地，容易生出怪异现象，买房子时最好要避开。畸灵之地是指盖房子的土地奇形怪状，不规则，不对称。就金木水火土五行的土地形状来说，金为圆形，木为方形。就住家来说，尖形及扫巴形的土地犯了许多煞气，住的人久而久之也会受影响变成“畸怪”之人。
在盖房子或买房子之前，最好能了解一下土质。沙质多的土地松散，地气不能凝聚，房子容易踏陷。房子的坐势最好是背后略高些，因为“背后有靠”，房子的前方最好要视野开阔，平平坦坦或斜斜而下是最好。再远处若现湖光景象，则更佳。若是对面有屋，亦可，但不要对着对面的屋角。
此外，不论是朝哪个方向的房子，大门不能直接面向马路，因为犯路冲。
当然上面只是简单介绍住宅风水学的一些最基本的知识，仅供参考。
5）保险。对大多数人来说房子是一个家庭最大的资产，合夫妻俩人的收入才买得起。Mortgage也要15年、30年才付得清。所以买了房子一定要买保险，以防万一。第一是与房屋有关的保险，如火险，风险，地震险等。一旦发生意外，房子着火，烧掉了，买了火灾保险，保险公司就会给你赔偿。第二是房屋贷款保险（PMI）。一般来说如果你的头期款（Down Payment）少于20%，Mortgage公司会要求你买PMI（Private Mortgage Insurance）。如果你因故（失业或去世）不能按期付 Mortgage，保险公司替你付Mortgage直到付够20%为止。但要知道PMI不是保障你而是保障银行。如果你付不起Mortgage，你还是会被扫地出门，房子会被拍卖。真正保障房屋所有人的是第三种保险，即人寿保险。在夫妻一方不幸去世时，保险公司会该你死者赔偿。健在的一方可以拿这笔赔偿去付Mortgage，房子也就保住了。我有不少客户都是一买房子马上打电话找我买人寿保险。
(11/17/2000)
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去年在本報寫了二篇“買房子面面談”後收到不少客戶和讀者的來電。除了對房子風水的問題感興趣外，還問到房屋貸款及保險問題，現在答復如下。
不論是買20萬，30萬的房子，還是50萬，60萬的豪宅，都不太可能一次付清。一般是付10 %到20%的頭款，剩下的80%－90%就要向銀行申請貸款。
1‧申請多長時間的貸款。房屋貸款常見的有15年和30年兩種，在15年或30年內貸款利率固定不變，15年的利率會比30年低一點。但時間短每月付的錢就多，負擔也更重，且房屋貸款的利息可以抵稅。如果你很快就把貸款還完了，也就不能抵稅了。所以在美國大部分人都選擇30年固定利率。
2‧貸款利率問題。貸款利率關係到每月付多少錢，利率越高，你付的利息也越多。可別小看0.5%的利率差，30年下來你要多花不少錢。假設30萬貸款，30年還清，如果利率是7%，則每個月連本帶息大約要付＄1995，而如果利率是7.5%，則每個月要付＄2097，每月多付＄102，30年下來大約要多付＄36720。所以人們一般都想方設法尋找最低的貸款利率。但利率你是無法決定的。它取決於美國整體經濟形勢，聯邦儲備委員會制定的貼現利率（Discount Rate）。美國債券市場的年溢率以及各家銀行自己的政策等等。一般來說，經濟越紅火，股市大好，貸款利率就高。像1999年和2000年初房屋貸款利率上衝到8%；如果經濟衰退，失業率上升，格林斯潘降低利率，房屋貸款利率也會隨之下跌。但這不是絕對的。像今年4月份聯邦儲備委員會一次下調利率0.5個百分點，但貸款利率並未繼續下降，反而有所上升。如果你在利率高的時候買了房子，如果過一段時間利率降下來了，你可以申請Re-finance。銀行會向你收一筆手續費，可能一、二千塊錢，然後給你當時較低的利率。
3‧申請貸款的手續。向銀行申請幾十萬貸款，你以後是否有能力按期還錢，銀行要進行全面評估。銀行會了解你過去3年的收入，你的信用，是否有欠帳不還的歷史等等。所以銀行會向你索取過去3年的稅單，你的工資單，銀行存款証明，股票，共同基金的帳戶情況以及你的負債情況。然後再決定是否把錢借給你，借多少錢給你。一般來說，房屋貸款總額不應超過夫婦毛收入的3倍。超過了，你可能負擔太重，或者銀行認為風險太大，可能不借給你那麼多。當然，如果你頭款一次付很多，超過20%，你可以買貴一點的房子。
4‧請律師。買房子是家庭的一項重大投資，牽涉到許多法律問題。所以要請個房地產律師為你把關。律師代表你與建築商（或房屋所有人），銀行打交道，審察各項文件是否齊全，是否合法，是否有漏洞。所以一個好的律師很重要。但不要認為請了律師，你就可以甩手不管了。很多事情最後都要自己出面解決。有些律師嫌麻煩，把問題都推給當事人。這樣的話，你的事情就更多。
5‧保險。買了房子一定要買保險。一是Home Owner Insureance。這是法律規定必須買的。你不買，銀行就不會把錢借給你。在新澤西，這種保險主要是保火險。一旦房子著火，保險公司會給你賠錢，二是房屋貸款保險（Private Mortgage Insurance）。一般來說如果你因故不能按期付Mortgage，銀行會將房子沒收、拍賣。真正保障房屋所有人的是人壽保險。一旦一方不幸去世了，保險公司會付死亡理賠，健在的一方可以拿這筆錢付清房屋貸款餘額，房子也就保住了。子女和配偶不會面臨被掃地出門的命運。所以儘管人壽保險不是法律規定必須買的，但它確是給家庭提供實實在在的保障，可以免除家人的後顧之憂。不少客戶都是一買了房子就打電話來說要買保險。
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