这个话题本来应该由做房屋贷款的人来回答,但由于很多客户问到这个问题,同时这也是财务规划的范畴,所以今天就从经济学、投资和机会成本角度探讨这个问题。
房屋贷款是选15年还是30年，首先牵涉到个人的支付能力。15年贷款每个月要付的钱多，而30年贷款则较少；其二，时间越长的房屋贷款利率越高。到底有多大区别呢？我们先做个计算。假设50万贷款，15年利率5.6%，30年贷款利率6.2%。如果是15年，则每月付款额为$4,112，30年则为 $3,062.除了付款额外还要计算每月、每年、5年、10年、15年，直至30年付款中有多少是还本，有多少是付息，因为mortgage的利息部分可以抵税，许多人买房子、换大房子的其中一个重要考虑是它的抵税功能。先看15年期的房贷，每月$4,112的付款额，第一个月还本部分为$1,779，利息为$2,333；头12个月总计还本$21,900，付息$27,444，头5年还本$122,830，付息$123,889；前10年则累计还本 $285,244，付息为$208,195，15年付完mortgage后总记还本$500,000，付息$240,160。再来看30年的还本付息情况：30年贷款每月付款额为$3,062，第一个月还本只有$479，利息则占了$2,583，头12个月累计还本$5,914，付息$30,833；头 5年还本$33,593，付息$150,147；前10年则累计还本$79,357，付息为$288,123;，15年总记还本$141,705，付息 $409,516. 30年后还本50万，利息则付了$602,444。
从以上一系列数字我们首先可以简单地归纳出以下几点：第一，15年房屋贷款比30年Mortgage每个月多付大概$1,050，；第二，15年 mortgage总计要付24万利息，而30年贷款则总计要付60万利息。只看这两个数字大部分人都会得出15年期mortgage更好的结论，因为15 年mortgage只需付24万利息，而30年则要付60万利息。15年总共付给mortgage公司74万，而30年mortgage则总共付出110 万。从经济学上讲，少付钱当然是更好的选择。而且早付清mortgage，你早一天成为房子的完全的owner, 以后再也不需要每月付mortgage，不论从经济上还是心理上都是重大的解脱。付清了mortgage，成为房子的真正所有人，你再也不用担心日后会因付不起mortgage而房子遭拍卖的恶梦。其二, 对大部分买房子的人来说，每个月的mortgage不是最大也是非常大的固定开销，是压在头上的一座大山，早日搬走这座大山相信是绝大多数人的愿望。不用付mortgage了，你可以用省下来的这笔钱做别的用场：退休基金、旅游，等等。
总之，对大多数人来说，如果负担得起，15年的mortgage比30 年的好。但从其它角度考虑，30年mortgage也并非完全不可取，对一些人来讲可能是更好的选择. 其理由如下: 第一, 15年期的mortgage每个月要多付1,000美元,对很多家庭而言这是不小的负担,很难做到;第二,房屋贷款的利息可以抵税,如果你过早还清了 mortgage,你就失去了一个很重要的抵税工具.对于工薪阶级拿W-2表的人来说,本来抵税的渠道就少,除了401K或传统IRA外,也就剩下 mortgage利息和房地产税了.如果mortgage很早就付完了,就更没有什么可省税的了.15年 mortgage付息$240,160, 30年mortgage 利息总共为$602,444, 后者要多付大概$360,000利息,这36万利息对大多数人来讲都可以抵税. 第三,在投资理财中我们还需要考虑一个非常重要的因素,即机会成本(opportunity cost), 简单的说钱可以派多种用场,可以拿来付mortgage,也可以拿来投资, 拿来消费.同一笔钱同一时间只能有一个用场.拿去付mortgage了,就不能拿来投资;拿去投资了就不能用来付mortgage. 对于那些可以负担15年mortgage的家庭来说是选择15年还是30年就要考虑机会成本问题, 机会成本越小越好.1000美元每个月不用来付mortgage,而是拿去投资会怎么样. 假设每月投1000美元在共同基金上,持续30年, 假设税后的投资回报率为每年6%. 15年以后会有29万,30年后会有100万.这100万就是你的机会成本,它远远大于你多付的利息.
30年的mortgage比15年的mortgage要多付36万利息,但如果你每月拿1000元去投资,30年后你可以获得税后100万. 哪个合算? 似乎30年mortgage更好.但我们在作重大决策时又不能简单的比较. 因为30年出来100万,是居于两个假设:假设你30年如一日每个月都投$1,000;假设你的投资能获得每年6%的税后回报率.这两个前提只要一个出问题,结果就不一样.30年股市(放在S&P500上)平均每年增长6% 是reasonable的, 但一般人很难有坚持投资,持之以恒的discipline. 二、三年可能没问题，10年、20年、30年就很少有人做得到。如果你三天打鱼、两天嗮网，那是不可能出来100万的。所以理财投资，理论上是一回事，实际作起来是另一回事。绝大多数人都有这样、那样的目标，有些人也会做些计划，do something, 但大多数人都很难做到持之以恒，所以最后目标也就难以实现。毕竟，花钱很爽，存钱则不容易。
总之，是选15年还是30年mortgage也是因人而异，既要顾及你的支付能力，又要考虑税务、机会成本、个人投资经验等其它因素。囿于支付能力，多数人可能会选30年的mortgage，但你也可以有钱时多付一点，同样可以达到缩短年限的目的。无论怎么作，我一般都会建议客户在退休前把 mortgage付完。退休以后不应该再有mortgage负担。
（4/19/2007）