[tabby title=”我与LANDLORD斗法(1)”]
不断从报纸新闻和朋友闲谈中听说有房东如何 “宰人”,如何刁难房客的,有时还庆幸自己运气好,没有碰到 “恶人”. 没想到前不久也让我摊上了,被恶房东欺上门来,我自然是奋起抵抗,与之周旋了好几个月,最终是恶房东败退认输,维持租约.其中故事跌荡起伏, 颇为有趣, 写出来与大家共享, 大家日后若有类似的遭遇, 也可作为参考.
话说去年从纽约人寿辞职出来后,自己成立了一个财务保险公司.既然有自己的公司,当然就要租office.几经寻觅终于在Hillsborough找到了比较合适的office.一是离家近,开车10分钟就到了;二是交通方便,就在206公路旁边;三是环境好, 有大片停车位，而且幽静。打开办公室的门就是一片草地，春天的花，秋天的叶，冬天的雪尽收眼底;四是有很好的会议室可以接待客人.当时很满意，就签了一年的lease, 到2008年3月31日为止. 签约前我把租约反复看了好几遍,觉得没什么问题,于是签了字,并交了2个月的deposit. 搬进去头几个月还好,平安无事. 去年8月份landlord突然通知我,要把我relocate到另外一间office去,而且要改annual lease 为按月签lease.因为房东要把半边building进行装修,租给一个大tenant. 我很意外, lease明明写的是一年的租约,这还半年不到,怎么就变卦了? 我立即回复说搬到另外一间同样大小的办公室可以考虑,但改为monthly lease “不可接受.” 因为若改为monthly lease, 房地产公司任何时候都可以将你踢出去,或任意增加你的房租.我问房地产公司的agent, 租约哪一条赋与你们随便更改租约的权力.她告诉我租约第61条有这一规定. 于是我把租约拿出来先翻到第61条,仔细的研究. 第61条是这么说的: in the event the landlord discontinues the operation in the building, the landlord can either A) relocate the tenants; or B) cease the lease with 60 days in advance notice. 整个lease 只有这一条是关于房东如果终止lease他有什么选择. 看完这一条我也就心理有底了, 因为房东可以让房客搬出去的前提是房东停止整个办公楼的运作,但现在房东并没有要把整个building shut down,而只是要把一部分进行改造,租给别人.而且, 整个lease 没有一条规定房东可以改 “年租”为 “月租”的. 于是我给房地产公司回了一个email, 表示根据lease,我不会接受你们的条件,并指房地产公司在 “歧视”小tenant.
我知道我的隔壁也是一个Chinese tenant, 名叫Vincent.如果他也遭受 “同等待遇,” 我们可以联合起来与房东斗, 团结就是力量嘛. 他平常很少来,那天好不容易碰到他,问起来,原来他也接到同样的通知.而且他比我更窝火:他本来签的是2年的lease,现在才3个月就要他搬家,而且也改为 “月租.” 我们订立 “攻守同盟”,要共进退,决不单独媾和妥协,要与landlord周旋到底.同时又商量好分工协作,分头找人咨询下一步策略.
房东见我们这两个华人租客无动于衷, 于是使出了第二招:10月份给我们每人发了一封信,并且以挂号的方式直接寄到家里, 信中说从12月起要 “终止”我们的租约,并威胁说如果到时还不搬出去,就要把我们的办公室的东西全部扔掉,后果自负. 房东发起狠了,我们自然不敢掉以轻心.我知道美国是法治社会, 一切讲法.如果法律上站住了, 我们就不怕了. 碰到这种事当然是找律师的.我是作财务保险的, 有数以千计的客户, 他们作什么职业的都有, 当然包括律师或是在律师楼上班的.平常我对他们服务的很好.他们任何时候有任何问题, 我都会竭尽所能为他们服务. 现在我 “有难”了, 自然要请他们帮忙,他们也都很乐意给我提供专业的意见和咨询.
2008/1/8
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上期文章说到房东给我发“哀得每顿书”(最后通牒)，我自然不敢掉以轻心，第一步先求法律上站住脚。我给律师客户打电话，请求法律咨询。她让我把lease 和房东要 “终止”租约的信传真给她看看。在电话里我问了她几个问题：第一，当然最重要的是房地产公司有没有权力单方面变更租约；第二，如果我不搬走，房东是否可以强制让我搬走；第三，如果打官司，我能赢吗？如果赢了，我能有什么benefits? 第二天,她给我回话,讲了几条. 第一,从lease 看, 房东无权把你赶走, 除非你自己走. 因为lease说得很明白: in the event the landlord discontinues the operation in the building, 房东才可以给你换地方或是终止契约.而现在房东只是要翻修部分office以转租给大客户谋利. 是他们毁约(break the lease), 你没错, 不用怕他们.第二, 他们无权也不敢把你办公室的东西扔出去.不要说你没有违反lease,就是你几个月不交房租,房东也不可以擅自把你的东西扔出去.房东必须事先申请法庭裁决.只有法庭下order,请警察出面才可以把房客赶出去.如果没有法庭的order, 房东动你的东西,那他们就吃不了兜着走. 第三,若打官司你肯定会赢,但你赢了也没有什么油水,因为你没有多少损失.
听了律师的分析,我也就吃了定心丸. 说实话,我并不想去打什么官司.打官司一要耗时间, 时间我耗不起. 而且打官司还要花钱,法庭给我的赔偿很可能还不够付律师费.既然是房东毁约, 我没有错，我就来个不理睬, 以不变应万变, 看他们还有什么招? 我把律师给我的意见通报给我的 “战友” Vincent, 他也信心大振, 最后我们达成一致:不理landlord,该干吗干吗.
看终止租约的威胁没把我们吓住,房东一计不成又生一计. 去年11月底给我的bill突然加了87美元的律师费,对Vincent更狠:加了425美元的律师费. 也不知道房东为何厚此薄彼, 可能是因为他的lease 更长,更需要尽快赶走. 但这一招因我们成竹在胸,毫无作用.我们早有共识, 以不变应万变. Lease 规定的房租我们会按时交, 但凭白无故加的律师费我们不付. 从11月底到12月下旬, landlord未再骚扰我们,我们也没有去招惹他们,双方脱离接触. 进入 “冷战” 期. 但我知道这是双方在比拼意志和耐力,谁能沉住气,坚持到最后谁就可能胜利;而沉不住气的一方则可能妥协让步.我不怕，因为第一, 我遵纪守约,没把柄让他们抓,是他们毁约;第二, 我不怕耗,而他们则耗不起. 他们8月份要我们re-locate 到大楼的另一边,11月、12月份不断地有工程人员到我们的office来测量房子的大小、尺寸，说是马上要开工装修。我们两个“钉子户”不走他们就没法开工。但他们已与大的tenant签了约，必须在规定日期前完成改建工作，所以他们耗不起，他们比我们更着急。兵法云：知己知彼，百战不殆。正是知道了敌我双方的形势，不管landlord怎么耍花招，我是“任凭风浪起，稳坐钓鱼船”，以不变应万变，无招胜有招。我只告诉landlord一点，搬到同样大小，同样面对后院草地的office 可以考虑，若想改lease 从年租为月租则“免谈。”
12月底的一天我正要离开在办公室回家时，房东突然打来电话，说答应我们的所有条件，年租约维持不变，搬到同样大小的office,也有门，正对绿树蓝天。我说要看看再说。我的战友Vincent也受到了同样的offer, 而且他的新办公室还更大一些，因为小的已没有了。Landlord并答应提我们搬家，替我们重新set up 电话和internet. 我和Vincent 商量了一下，觉得这样的条件可以接受，于是和他们重新签了约。说起以往的纠葛，landlord 把一切都归咎于经办的agent, 说她太“孩子气”（childish), 把自己的责任推的一干二净，真是老奸巨滑！通过这件事，我认识到与landlord有纠纷时，第一不要怕，尽管它是大公司，你是小租客，一切按lease 办；第二，咨询律师意见，只要你合法，就可和它周旋到底；第三，要有理有利还要有节，见好就收，因为你毕竟不想搞的对方下不了台。
2008/1/16
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